一工

      大量的泡沫是地方政府和發(fā)展商利益共同體的結(jié)果。更為嚴(yán)重的是，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的巨額利益，也正在促使中央國(guó)有企業(yè)大舉進(jìn)軍這個(gè)產(chǎn)業(yè)。　　最近,隨著中國(guó)電視劇《蝸居》的播出，不同的人群對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的情緒來，或者憂慮，或者恐慌，或者憤怒。感到憂慮甚至恐慌的政府，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的巨大泡沫，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大隱憂；而感到憤怒的民眾，因?yàn)樵絹碓蕉嗟闹袊?guó)民眾被變相地剝奪了“住房”權(quán)。　　房地產(chǎn)泡沫不是新鮮事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根據(jù)對(duì)北京、上海和深圳等大城市的調(diào)查，大城市的房屋空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%的國(guó)際警戒線。在不少地區(qū)，這一比例甚至已經(jīng)達(dá)到50%以上。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑。房地產(chǎn)已經(jīng)占了GDP的6%，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。　　                                            房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)　　正因?yàn)槿绱�，有關(guān)當(dāng)局有足夠的理由要擔(dān)憂房地產(chǎn)。      多年來，盡管有關(guān)當(dāng)局也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多有不滿，但一旦當(dāng)房地產(chǎn)遇到危機(jī)時(shí)，必出手相救。這次金融危機(jī)之后，政府出臺(tái)的龐大應(yīng)付危機(jī)的資金，也有很大一部分流向房地產(chǎn)。毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，因此也綁架了為中國(guó)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)的中國(guó)政府。　　與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實(shí)是，中國(guó)85%的家庭無力購(gòu)房（根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的最新調(diào)查）。這種情況使得中國(guó)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，以及對(duì)政府無能改變這種局面的不滿在已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)新的沸點(diǎn)。　　到底是什么原因造成了中國(guó)房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢？很多人往深一步，轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場(chǎng)，指向政府的責(zé)任。的確，就土地而言，政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。長(zhǎng)期以來，政府行政限制土地的供應(yīng)量，政府也搞寡頭式壟斷。同時(shí)，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)市場(chǎng)的形成。　　很顯然，各級(jí)政府的賣地財(cái)政提高了土地價(jià)格；為了消化高價(jià)土地，發(fā)展商就抬高房?jī)r(jià)。這似乎很合乎經(jīng)濟(jì)邏輯。多少年來，人們所聽到的似乎也只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聲音，那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀了。很簡(jiǎn)單，如果求大于供，那么就不會(huì)有那么大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不會(huì)有那么多的人買不起房了。那么，在供求關(guān)系之外，還出了什么問題呢？　　                                            房地產(chǎn)主導(dǎo)思想失誤　　房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因。但依筆者看，最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)思想的嚴(yán)重失誤。簡(jiǎn)單地說，在中國(guó)，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分。因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)）被凸現(xiàn)出來，而其社會(huì)功能（社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。因?yàn)樯唐贩考婢咄顿Y和消費(fèi)價(jià)值， 人們對(duì)其價(jià)格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會(huì)預(yù)期去囤積土地和新房，購(gòu)房者也會(huì)迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房?jī)r(jià)逼向新高。      要解決這個(gè)問題，政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。但在中國(guó)，政府不僅沒有起到正面的作用，反而惡化這個(gè)局面，使得人們對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的上升的預(yù)期牢不可破。地方政府無視住房的社會(huì)功能，而只強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)政功能，即“土地財(cái)政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財(cái)政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外， 住房的社會(huì)功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏。　　縱觀世界各國(guó)，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健全和公共住房解決得好的國(guó)家，都是把房地產(chǎn)作為國(guó)家社會(huì)政策的一部分。這些國(guó)家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是說，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不是這些國(guó)家政府的首要考量，首要的考量是社會(huì)發(fā)展，是社會(huì)成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會(huì)政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的。　　　　                          　　                                      房地產(chǎn)成為資本“游戲物”　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)的唯一目標(biāo)是“錢”而非社會(huì)大多數(shù)成員的需要，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出過度的開放性和投機(jī)性。在剝奪了大多數(shù)社會(huì)成員的居住權(quán)的同時(shí)，中國(guó)各地的房地產(chǎn)不僅向國(guó)內(nèi)的“炒房團(tuán)”開放，而且更向國(guó)際資本開放。很大程度上說，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成了國(guó)內(nèi)外資本的“游戲物”。        從技術(shù)上說，要遏制炒房和投機(jī)并不難，例如可限制購(gòu)房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產(chǎn)稅（即是在宣稱私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯的美國(guó)也是征收房產(chǎn)及其房產(chǎn)繼承稅的）等等。問題在于，所有這些可以非常有效的舉措并不符合發(fā)展商、投機(jī)者和地方政府的共同利益，沒有人會(huì)使用這些技術(shù)來限制房地產(chǎn)。進(jìn)而，如上面所說，房地產(chǎn)也綁架著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中央政府，有關(guān)部門也沒有動(dòng)力真正去采取行之有效的方法，盡管它們也面臨社會(huì)的壓力。畢竟，在這個(gè)體制內(nèi)，對(duì)有關(guān)部門來說，經(jīng)濟(jì)利益大大重要于社會(huì)利益。　　很顯然，就房地產(chǎn)而言，中國(guó)政府面臨雙重的挑戰(zhàn)。一方面是房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)泡沫一旦破滅，總體經(jīng)濟(jì)就要遭殃。另一方面是社會(huì)成員的居住權(quán)。在各種社會(huì)文化因素的作用下，大多數(shù)中國(guó)人非常認(rèn)同居者有其屋這一說法，年輕人普遍并認(rèn)為幸福和房子息息相關(guān)。這兩方面的后果都會(huì)影響社會(huì)政治的穩(wěn)定。(新加坡<聯(lián)合早報(bào)>2009年12月22日)