一工

      大量的泡沫是地方政府和發(fā)展商利益共同體的結(jié)果。更為嚴重的是，對房地產(chǎn)投機的巨額利益，也正在促使中央國有企業(yè)大舉進軍這個產(chǎn)業(yè)。　　最近,隨著中國電視劇《蝸居》的播出，不同的人群對中國房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)出不同的情緒來，或者憂慮，或者恐慌，或者憤怒。感到憂慮甚至恐慌的政府，因為房地產(chǎn)市場存在的巨大泡沫，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的最大隱憂；而感到憤怒的民眾，因為越來越多的中國民眾被變相地剝奪了“住房”權(quán)。　　房地產(chǎn)泡沫不是新鮮事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根據(jù)對北京、上海和深圳等大城市的調(diào)查，大城市的房屋空置率已經(jīng)遠遠超過10%的國際警戒線。在不少地區(qū)，這一比例甚至已經(jīng)達到50%以上。同時，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性也不容置疑。房地產(chǎn)已經(jīng)占了GDP的6%，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。　　                                            房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟　　正因為如此，有關(guān)當局有足夠的理由要擔憂房地產(chǎn)。      多年來，盡管有關(guān)當局也對房地產(chǎn)市場多有不滿，但一旦當房地產(chǎn)遇到危機時，必出手相救。這次金融危機之后，政府出臺的龐大應付危機的資金，也有很大一部分流向房地產(chǎn)。毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，因此也綁架了為中國經(jīng)濟負責的中國政府。　　與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實是，中國85%的家庭無力購房（根據(jù)中國社會科學院的最新調(diào)查）。這種情況使得中國社會對房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，以及對政府無能改變這種局面的不滿在已經(jīng)到達了一個新的沸點。　　到底是什么原因造成了中國房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢？很多人往深一步，轉(zhuǎn)向了土地供應市場，指向政府的責任。的確，就土地而言，政府負有不可推卸的責任。長期以來，政府行政限制土地的供應量，政府也搞寡頭式壟斷。同時，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競爭性土地供應市場的形成。　　很顯然，各級政府的賣地財政提高了土地價格；為了消化高價土地，發(fā)展商就抬高房價。這似乎很合乎經(jīng)濟邏輯。多少年來，人們所聽到的似乎也只有經(jīng)濟學家的聲音，那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀了。很簡單，如果求大于供，那么就不會有那么大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不會有那么多的人買不起房了。那么，在供求關(guān)系之外，還出了什么問題呢？　　                                            房地產(chǎn)主導思想失誤　　房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的形成當然有很多原因。但依筆者看，最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場的主導思想的嚴重失誤。簡單地說，在中國，房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸現(xiàn)出來，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值， 人們對其價格上漲有預期。開發(fā)商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房價逼向新高。      要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。但在中國，政府不僅沒有起到正面的作用，反而惡化這個局面，使得人們對房產(chǎn)價格的上升的預期牢不可破。地方政府無視住房的社會功能，而只強調(diào)住房的財政功能，即“土地財政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財政。除了一般商品房的大幅漲價之外， 住房的社會功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟適用房供給的極度缺乏。　　縱觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟增長和發(fā)展的一個重要資源，就是說，房地產(chǎn)對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發(fā)展，是社會成員的居住權(quán)。經(jīng)濟因素當然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟考量是在宏觀的社會政策構(gòu)架內(nèi)進行的。　　　　                          　　                                      房地產(chǎn)成為資本“游戲物”　　正因為房地產(chǎn)的唯一目標是“錢”而非社會大多數(shù)成員的需要，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出過度的開放性和投機性。在剝奪了大多數(shù)社會成員的居住權(quán)的同時，中國各地的房地產(chǎn)不僅向國內(nèi)的“炒房團”開放，而且更向國際資本開放。很大程度上說，中國房地產(chǎn)已經(jīng)成了國內(nèi)外資本的“游戲物”。        從技術(shù)上說，要遏制炒房和投機并不難，例如可限制購房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產(chǎn)稅（即是在宣稱私有財產(chǎn)不可侵犯的美國也是征收房產(chǎn)及其房產(chǎn)繼承稅的）等等。問題在于，所有這些可以非常有效的舉措并不符合發(fā)展商、投機者和地方政府的共同利益，沒有人會使用這些技術(shù)來限制房地產(chǎn)。進而，如上面所說，房地產(chǎn)也綁架著中國經(jīng)濟和中央政府，有關(guān)部門也沒有動力真正去采取行之有效的方法，盡管它們也面臨社會的壓力。畢竟，在這個體制內(nèi)，對有關(guān)部門來說，經(jīng)濟利益大大重要于社會利益。　　很顯然，就房地產(chǎn)而言，中國政府面臨雙重的挑戰(zhàn)。一方面是房地產(chǎn)泡沫。房價泡沫一旦破滅，總體經(jīng)濟就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權(quán)。在各種社會文化因素的作用下，大多數(shù)中國人非常認同居者有其屋這一說法，年輕人普遍并認為幸福和房子息息相關(guān)。這兩方面的后果都會影響社會政治的穩(wěn)定。(新加坡<聯(lián)合早報>2009年12月22日)