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2010-02-20

中央黨校報(bào)紙副編審：房?jī)r(jià)高到讓開(kāi)發(fā)商也恐懼

每日經(jīng)濟(jì)新聞
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　　鄧聿文 （學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)副編審）　　“物極必反”是任何事物發(fā)展的規(guī)律，房地產(chǎn)也不例外。當(dāng)房?jī)r(jià)漲到連副部級(jí)高官也嘆息買(mǎi)不起，特別是當(dāng)開(kāi)發(fā)商們也本能地恐懼如今的房?jī)r(jià)時(shí)，離泡沫破滅或許就不遠(yuǎn)了。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的把握，要比一般人更敏感。   }e!nE eC5  
　　話(huà)說(shuō)在日前上海市人大常委會(huì)主任劉云耕召開(kāi)的代表座談會(huì)上，滬上某房地產(chǎn)公司老板、也是人大代表的季寶紅講，雖然房?jī)r(jià)上漲讓房企賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但不少業(yè)內(nèi)人士卻也對(duì)火熱到“離譜”的市場(chǎng)憂(yōu)心忡忡。他直言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)真有點(diǎn)像日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)候一樣，崩盤(pán)的某些征兆已經(jīng)顯現(xiàn)。  Ud 4iii  
　　季老板是用房屋租售比來(lái)說(shuō)明上海的房?jī)r(jià)高得離譜。國(guó)外的房屋租售比，一般認(rèn)為月租金乘250倍是房產(chǎn)總價(jià)比較合理，超過(guò)300倍就過(guò)了警戒線(xiàn)，但現(xiàn)在上海的房屋租售比，平均下來(lái)是500倍，遠(yuǎn)高于警戒線(xiàn)。 }HIWwMK)C  
　　季老板講的是上海的情況，放在全國(guó)也大體合適。社科院最近發(fā)布的經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)指出，85%的家庭沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。按說(shuō)，房?jī)r(jià)不應(yīng)該漲得這么厲害，畢竟危機(jī)還未結(jié)束，其他國(guó)家房?jī)r(jià)還在低水平徘徊，但我們除了在今年一季度陷入低谷外，房?jī)r(jià)就一直飆漲，甚至超過(guò)危機(jī)前的最高水平。這是一種非正常的現(xiàn)象，因?yàn)樗粌H遠(yuǎn)離了人們的收入，也遠(yuǎn)離了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基本面。分析原因，有如下幾個(gè)因素：首先，天量信貸使得開(kāi)發(fā)商們能夠輕易獲得貸款，從而沒(méi)有資金壓力。作為一個(gè)靠銀行信貸吃飯的行業(yè)，若沒(méi)有資金壓力，房地產(chǎn)老板是不會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售的；其次，投機(jī)導(dǎo)致需求被動(dòng)增長(zhǎng)；另外，很多人預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策優(yōu)惠取消，而趕在之前購(gòu)買(mǎi)住房，也導(dǎo)致近期需求大增；最后，地方政府的土地出讓抬高了地價(jià)，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的成本上升。 K}_83 )Yw  
　　上述幾個(gè)因素中，有開(kāi)發(fā)商要為高房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)的，但嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，商人的角色就是言利，他沒(méi)有義務(wù)為人們解決住房問(wèn)題。不過(guò)，政府就不一樣了，住房作為一個(gè)最大的民生問(wèn)題，它負(fù)有保障每個(gè)人“住有所居”的責(zé)任。在這方面，地方政府的責(zé)任更大�？墒�，我們看到地方政府并未負(fù)起應(yīng)負(fù)之責(zé)。前不久全國(guó)人大的檢查表明，在國(guó)家的4萬(wàn)億投資計(jì)劃中，惟獨(dú)保障性住房建設(shè)沒(méi)有完成國(guó)家下達(dá)的進(jìn)度。其中的原因，就在于對(duì)地方政府沒(méi)有利益。金融危機(jī)保增長(zhǎng)目標(biāo)的提出，事實(shí)上強(qiáng)化了政府的“GDP”政績(jī)導(dǎo)向，而保障性住房的建設(shè)增加不了多少GDP，相反，還會(huì)減少地方政府的土地出讓收入。出讓土地的收入是許多地方重要的財(cái)源，在金融危機(jī)時(shí)期，企業(yè)效益不好，稅收收入大減，如果房地產(chǎn)形勢(shì)再不好，對(duì)很多地方政府來(lái)說(shuō)，無(wú)疑雪上加霜。所以，有些地方政府有和開(kāi)發(fā)商合謀拉抬房?jī)r(jià)的嫌疑，至少對(duì)開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)的行為不作干預(yù)。 GQm| Fxy  
　　拉抬房?jī)r(jià)的一個(gè)手段就是讓財(cái)大氣粗的央企或地方國(guó)企進(jìn)入本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以提高土地出讓價(jià)。央企或有實(shí)力的地方國(guó)企不存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，所以它們不怕土地價(jià)格高。這就是為什么各地對(duì)本地出現(xiàn)的地王不加干預(yù)的原因。正因出讓土地有著巨大利益，北京等地對(duì)2010年更是制定了高達(dá)千億的土地出讓計(jì)劃。  $)~Ke3Z  
　　要使得地方政府真正負(fù)起調(diào)控房地產(chǎn)的重任，克服依賴(lài)“土地財(cái)政”的狀況，必須為它們尋找可持續(xù)的財(cái)源，這就需要推進(jìn)財(cái)稅體制改革。改革是需要時(shí)間的，但是現(xiàn)在就連房地產(chǎn)老板都表示擔(dān)心樓市崩盤(pán)了，各方不能不警惕啊！  WSs 6+yyS  
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